01.04.2020 tarihli ve 98-FZ sayılı ‘Acil durumların önlenmesi ve ortadan kaldırılmasına ilişkin Rusya Federasyonu’ nun bazı yasal tutanaklarında gerçekleştirilen değişiklikler hakkında’ Federal Kanun, ileride – 98-FZ sayılı Federal Kanun (01.04.2020 tarihinde yürürlüğe girmiştir) ile kira ilişkileri ile ilgili olarak sıradaki kuralların belirlenmiş olduğunu hatırlatmak isteriz:
Yukarıda belirtilmiş olan maddenin kullanılabilmesi için RF Hükümeti tarafından 03.04.2020 tarihli ve 439 sayılı ‘Gayrimenkulün kira sözleşmeleri kapsamında, kira ödemesinin ertelenmesi için şartların ve son tarihlerin belirlenmesi’ Kararı (06.04.2020 tarihinde yürürlüğe girmiştir) alınmıştır.
KİRA ÖDEMELERİNİN ERTELENMESİ
Hangi kira sözleşmesinden erteleme istenebilir?
Kira sözleşmesi, 2020 yılında RF sınırları içerisinde ilgili RF bölgesinin devlet organı tarafından yüksek önlem ve acil durum rejiminin kabul edilmesinden ÖNCE imzalanmış olmalıdır.
Kimin erteleme talep etme hakkı bulunmaktadır?
Yeni koronavirüs enfeksiyonunun yayılması sonucunda kötüleşen durumdan en çok etkilenen Rus ekonomi sektörlerinde faaliyet gösteren kiracı-şirket veya bireysel girişimci.
COVID-19’ un sonuçlarından en çok etkilenen ekonomi sektörlerinin listesi, RF Hükümeti’ nin 03.04.2020 tarihli ve 434 sayılı “Yeni bir koronavirüs enfeksiyonu yayılmasının sonucu olarak, kötüye giden durumdan en çok etkilenen Rus ekonomi sektörleri listesinin onaylanması” ile tasdiklenmiştir ve sıradakileri içermektedir:
Belirli faaliyet türünün bu sektörlere ait olup olmadığını belirlemek için, her gruba dahil edilen OKVED (Ekonomik faaliyet türlerinin Rusya Ulusal Sınıflandırıcısı) kodu doğrultusunda hareket etmek gerekmektedir.
434 sayılı Kararda, onayladığı listenin, kredi tatili ile ilgili olan 03.04.2020 tarihli ve 106-FZ sayılı Federal Kanun’ un uygulanması amacıyla kabul edildiğini, ancak aksi bulunmadığı durumlarda, gayrimenkul kiralanmasına da uygulanabileceğini belirtmek gerekir.
Erteleme hangi süre için alınabilir?
Erteleme, ilgili RF bölgesi sınırlarının içerisinde yüksek önlem veya acil durum rejiminin alınması tarihinden itibaren 1 Ekim 2020 tarihine kadar sunulmaktadır.
Erteleme hangi şartlar ile alınabilir?
1. Erteleme, kira ödemeleri ile ilgili olarak, yüksek önlem rejiminin alınması tarihinden itibaren 1 Ekim 2020 tarihine kadar olan dönem için sunulmaktadır:
2. Erteleme sunulan kira tutarı (borç) sıradaki gibi ödenmelidir:
3. Cezalar, başkalarına ait parasal varlıkların kullanılmasından doğan faizler veya diğer yükümlülük tedbirleri uygulanmamaktadır.
4. Kiraya verenin erteleme sunması ile bağlantılı olarak, kiracı tarafından gerçekleştirilecek olan ek ödemelere izin verilmemektedir.
5. Erteleme sunulan kira miktarı, tarafların aralarında anlaşması ile azaltılabilir.
6.Eğer kira sözleşmesi ile kira ödemelerinin içerisine kiracı tarafından kamu hizmetlerinin kullanımının ve (veya) kiralanan mülkiyetin bakımı için yapılan harcamaların dahil edilmesi öngörülüyorsa, RF bölgelerinin sınırları içerisinde yüksek önlem veya acil durumun geçerli olduğu dönem sırasında, kiraya verenin kiracıyı bu tür hizmetlerden ve (veya) harcamalardan muaf tuttuğu durumlar hariç, kira ödemelerinin belirtilmiş olan kısmından erteleme sunulmamaktadır.
7. Kira sözleşmesinin tarafları, eğer kiracı için belirlenmiş olan şartlar kötüleşmez ise, farklı erteleme sunma şartları belirleyebilir.
İşbu şartların, erteleme ile ilgili kira sözleşmesinin ek sözleşmeleri için geçerli olduğuna, böyle bir sözleşmenin imzalanma tarihine bakılmadığına dikkat edilmelidir.
Erteleme alması için kiracının ne yapması gerekiyor?
Kiracının ertelemeyi alması için kiraya verene başvurması gerekiyor. Kiraya veren, başvuru tarihinden itibaren 30 gün içerisinde kiracı ile imzalanan kira sözleşmesine ertelemenin sunulmasına dair bir ek sözleşme imzalamalıdır.
Önemli:
KİRA ÖDEMESİ TUTARININ AZALTILMASI
98-FZ sayılı Federal Kanun, kiracının, RF bölgelerinin devlet organları tarafından yüksek önlem veya acil durumun belirlenmesi nedeniyle kiralanan mülkiyetin kullanılamamasından dolayı, 2020 dönemi için kira indirimi talep etme hakkını öngörmektedir.
98-FZ sayılı Federal Kanun, kira tutarının azaltılması kavramını ve bu mekanizmanın uygulanmasına ilişkin prosedürü açıklamamaktadır, aynı zamanda bu konuların düzenlenmesi için, kira ertelemesinde olduğu gibi, Rusya Federasyonu Hükümetini yetkilendirmemektedir.
Ancak 98-FZ sayılı Federal Kanun’ un 19. maddesinin 3. Bölümü ile öngörülen kira ödemesindeki azalma, 439 sayılı Karar doğrultusunda belirlenen erteleme sunma şartları ile bir bağlantısı yoktur. Erteleme talep etme hakkı sıradakilere bağlı değildir:
Ancak, 439 sayılı Karar’ da kiracılar - tüzel kişilikler ve bireysel girişimciler için, kira ödemesinden erteleme sağlanması sırasında, sıradakiler dikkate alınarak, aynı şekilde kira tutarının da azaltılması ile ilgili öneriler bulunmaktadır:
14.04.2020